Thị trường căn hộ Hà Nội đang bước vào một giai đoạn có sự phân hóa khá rõ về nguồn cung. Nếu tại các khu vực phía Đông, phía Tây hay phía Bắc, hàng loạt đại đô thị mới tiếp tục bổ sung sản phẩm ra thị trường, thì khu vực trung tâm lại vận động theo chiều hướng hoàn toàn khác. Quỹ đất hạn chế, yêu cầu bảo tồn cấu trúc đô thị và chi phí phát triển cao khiến số lượng dự án căn hộ mới trong khu vực lõi ngày càng khó gia tăng.

Trong bức tranh đó, Hai Bà Trưng, đặc biệt là phần không gian nằm trong vành đai 1, trở thành một khu vực đáng chú ý khi nguồn cung mới không nhiều nhưng nhu cầu tiếp cận trung tâm vẫn hiện hữu.

Số liệu thị trường năm 2026 cho thấy nguồn cung căn hộ Hà Nội vẫn tiếp tục được bổ sung mạnh, nhưng phần lớn tập trung ở các khu vực ngoài lõi trung tâm. Cushman & Wakefield nhận định các dự án mở bán mới đang có xu hướng dịch chuyển về những khu vực ngoại vi và các đô thị thứ cấp do quỹ đất trong khu vực trung tâm ngày càng hạn chế.

CBRE cũng ghi nhận trong quý II/2026, thị trường Hà Nội có hơn 5.800 căn hộ được bán, tương đương khoảng 68% lượng nguồn cung mới mở bán trong kỳ. Đáng chú ý, nguồn cung mới trong nửa cuối năm vẫn được dự báo duy trì ở mức cao, nhưng chủ yếu đến từ các khu vực có khả năng phát triển dự án quy mô lớn.

Điều này tạo ra một sự khác biệt quan trọng: nguồn cung căn hộ của toàn Hà Nội có thể tăng, nhưng nguồn cung thực sự nằm trong lõi trung tâm lại không tăng tương ứng.

Đây chính là nguyên nhân khiến căn hộ tại những quận nội đô lâu đời có một đặc điểm riêng: người mua không chỉ lựa chọn một căn nhà, mà còn lựa chọn khả năng tiếp cận trung tâm trong một thành phố ngày càng mở rộng.

Trong số các khu vực nội đô, Hai Bà Trưng sở hữu vị trí khá đặc biệt. Phía bắc kết nối trực tiếp với Hoàn Kiếm, phía tây liên hệ với Đống Đa, phía nam mở về khu vực Giải Phóng - Đại Cồ Việt và các trục giao thông đi ra ngoài trung tâm.

Lõi trung tâm thủ đô rất "khan hiếm" nguồn cung.

Đặc biệt, một phần không gian Hai Bà Trưng nằm trong Vành đai 1 - khu vực được Hà Nội xác định là vùng đô thị trung tâm, gắn với các chức năng lịch sử, hành chính, văn hóa và dịch vụ quan trọng. Quy hoạch tổng thể Thủ đô cũng định hướng Vành đai 1, Vành đai 2 và Vành đai 2,5 tập trung vào bảo tồn giá trị lịch sử, cải tạo các khu vực xuống cấp và tái thiết những ô phố phù hợp.

Đặc điểm này khiến nguồn cung căn hộ mới tại đây khó phát triển theo mô hình đại đô thị. Những dự án mới thường phải tận dụng các quỹ đất chuyển đổi, đất đã có chức năng cũ hoặc các khu vực được tái thiết, thay vì mở rộng trên những vùng đất chưa phát triển.

Trong bối cảnh đó, khu đất 94 Lò Đúc là quỹ đất nằm trong khu vực nội đô nhưng từng mang chức năng công nghiệp. Khi chức năng cũ được chuyển đổi, quỹ đất trở thành một trong những trường hợp tương đối đặc biệt của quá trình tái phát triển đất đô thị trung tâm. Dự án được Tân Hoàng Minh phát triển và có tên thương mại là D'.Patrimony.

Dự án Tân Hoàng Minh Lò Đúc được phát triển đáp ứng nhu cầu của người dân thủ đô.

Khác với nguồn cung căn hộ tại các đại đô thị ngoại thành. Ở những khu vực mới, doanh nghiệp có thể phát triển hàng nghìn căn hộ trên quỹ đất rộng. Còn tại khu vực Lò Đúc, mỗi dự án mới xuất hiện thường gắn với quá trình tái cấu trúc một khu đất đã tồn tại trong đô thị.

Chính sự khác biệt về nguồn đất tạo nên khoảng cách đáng kể về khả năng bổ sung nguồn cung trong tương lai.

Nhìn về dài hạn, khó có khả năng khu vực trung tâm Hà Nội xuất hiện một làn sóng nguồn cung căn hộ với quy mô tương tự các đại đô thị phía đông hay phía tây. Hạn chế về quỹ đất và yêu cầu kiểm soát phát triển khiến nguồn cung mới nhiều khả năng tiếp tục mang tính chọn lọc.

Với Hai Bà Trưng trong vành đai 1, nguồn hàng mới có thể đến chủ yếu từ tái thiết các khu đất hiện hữu, chuyển đổi chức năng những khu đất cũ và phát triển các dự án có vị trí đặc biệt.

Vì thế, câu chuyện của thị trường căn hộ trung tâm không nên chỉ đặt ở câu hỏi “Hà Nội còn bao nhiêu căn hộ để bán” ?. Câu hỏi đáng chú ý hơn là bao nhiêu căn hộ mới thực sự có thể được tạo ra tại những vị trí đã hoàn thiện về hạ tầng và nằm trong vùng trung tâm lịch sử.

Ở góc độ đó, Hai Bà Trưng và khu vực quanh Lò Đúc đại diện cho một phân khúc nguồn cung rất khác so với thị trường đại đô thị. Nguồn hàng có thể không lớn, nhưng mỗi dự án mới lại gắn với quá trình tái cấu trúc quỹ đất trung tâm - nơi ngày càng khó tìm được một khoảng đất đủ lớn để phát triển một tổ hợp nhà ở mới.

Thỏa mãn nhu cầu của người dân về sự khan hiếm đó nên ngay khi khởi công dự án căn hộ D'.Patrimony Tân Hoàng Minh 94 Lò Đúc ngay lập tức gây tiếng vang và thu hút rất nhiều sự quan tâm của khách hàng mua ở cũng như đầu tư muốn sở hữu một bất động sản trong khu vực vành đai 1.